【京师南昌】克疫专刊丨浅谈疫情期间房屋租赁合同的相关问题

结论：是否构成“不可抗力”，不可一概而论，要具体问题具体分析

相关法律法规：

  不可抗力：《合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力的事件一般表现为自然灾害性事件，又包括社会异常行动如战争、暴乱、军事封锁等事件。

关于疫情是否属于不可抗力以及相关合同如何履行、风险如何承担的问题，在2003年非典疫情过后，就已经有相关的司法实践案例。但是司法界并没有对此问题形成共识。

2003年6月11日，最高人民法院针对2003年非典疫情发布《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，虽然该规定已被废止，但目前来看该规定仍具有较高的参考价值。该通知中第三条第三款规定（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。

因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。（注：不可抗力） 

根据相关法律法规我们可得知，疫情因素的确可成为合同中的“不可抗力”因素，但应该具体问题具体分析，不能讲所有由疫情导致的合同履行的困难都归因于不可抗力因素。是否能构成不可抗力可从以下几个角度分析：

1、首先可以从2003年最高法发布的非典期间的通知可以了解，如果因政府采取的行政措施或政府发布的相关政策导致合同当事人不能履行引起的纠纷可以按照不可抗力的相关规定处理。那么在此情况下分两种情况讨论：

（1）承租人A原要在某酒店租用场地举办婚礼，现因疫情影响政府下令严禁举办一切聚集性活动。这就导致了承租人A的合同目的完全不能实现，而且由于突发的疫情以及政府的行政措施，可以构成不能预见、无法避免。那么在此种情况下笔者认为承租人可以以不可抗力为由主张解除合同。

（2）承租人B在某市工作租了一间商品房，租期五年用于经营体育用品。由于疫情影响以及政府对该市实行封闭式管理，导致B暂时无法正常经营，那此种情况承租人B是否可以主张以不可抗力主张解除合同呢？笔者在此持否定观点，因为对于B来说此次疫情的影响不足以导致B的合同目的完全不能实现。B的合同有长期目标，短暂的突发情况不足够构成不可抗力。

疫情因素是一个客观情况，因疫情导致合同不能履行，应是合同在客观上已无履行的可能。如是因疫情导致履行合同债务发生困难，那么则不能主张不可抗力。民法上讲“金钱给付的债务，不得主张不可抗力”。如甲在年前购买一套商品房，已与对方签订房屋买卖合同但未办理相关手续，且房屋价款未完全支付完毕。后甲因受疫情影响导致其生意遭受重创，资金无法正常流通，无能力支付剩下房屋价款。那么此种情况甲是不能主张由于疫情原因发生不可抗力，导致其自己无金钱给付能力而主张解除合同的。 

新冠肺炎爆发，各地疫情防控措施不断升级。各行各业的相关合同履行受到不同程度的影响，全国商业地产项目纷纷拿出了与商户共进退的态度，以万达、爱情海集团、新城控股集团为例已有多家商业地产宣布为商户减免一个月的租金。这一举动，给全国做了带头示范，并掀起了一波由各地方相关部门倡导当地房东给房客面租的浪潮。那么从法律上讲承租人能否要求出租人减免租金呢？也要分情况讨论：

（1）对于经营性的房屋租赁合同，应分别从租赁期限、合同内容、合同目的来分析。对于短期的经营性租赁合同，受疫情影响程度可能较大，时间越长的租赁合同受疫情影响可能较小。一般来说，酒店、展览、餐饮等活动受疫情影响较大，导致承租人占有、使用租赁物的收益权能严重下降，即使是长期合同，虽然不能导致不能实现合同目的，但是继续履行合同也会对承租人明显不公平。此情况虽不构成不可抗力，但承租人可依据情势变更，合理证明自己相关损失，向法院主张依据公平原则酌情减免疫情期间的租金。（政府规定）

（2）居住型的房屋租赁合同，承租人是否有权利主张因疫情原因解除合同或要求减免租金呢？

个人观点是居住型房屋出租人没有义务给承租人减免租金，但双方可自愿协商租金减免事宜。因为此类房屋受疫情影响因素小，除非由于疫情发生，房屋丧失了使用功能，导致房屋无法使用或影响租赁合同继续进行的情况。比如此房屋存在确诊新冠肺炎传染病人，在此期间入住有被感染危险，那么承租人可搜集相关证据并合理证明，向法院诉请减免部分组租金或解除合同。除此之外，出租人减免租金完全是出于情理，不能被社会认定为是理所当然，我们不应该以社会学的思考代替法律的思考。

（1）南昌市针对疫情期间，对承租国有资产类经营用房的中小企业，房租给予免收。对租用其他经营性用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决，减免部分计入业主个税抵扣。

（2）广州市黄埔区广州开发区对租用区属国企经营性用房的企业，免收1个月房租、减半2个月房租。房租减半部分可延期两个月缴纳，不计算滞纳金。对于租用其他经营性用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。

（3）苏州市减免中下企业房租，对承租国有资产类经营用房的中小企业，1个月房租免收、2个月房租减半。对租用其他经营性用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。

各地方相继出台减免房租政策以及相应建议，一般情况对于国有资产类经营性用房房租免收，其他类则是鼓励减免，自愿协商解决。可以看出政府在民事法律平等主体之间也是起倡导作用。那么从政府出台相应政策的本意来看，目的是出于在此疫情风波期间，希望抗风险能力高群体，给予抗风险能力低的群体一定帮助。但是在民事法律中，没有强势弱势的概念，都是平等法律主体，需要公平的交易。“保护弱势群体”的口号不能拿来一概而论的要求出租人承担全部损失，不能对出租人实施道德绑架，认为不减免租金就是不人道，不符合社会趋势。另外一个关键问题在于：并不是所有的出租人都是强势群体。很多出租人也需要通过收租来运营其日常生活支出，如还房贷车贷等其他费用，所以在此情况下，政府只是倡导减免，在合同没有约定的情况下，还是要双方具体协商，但势必不能一刀切。

（1）在此三方法律关系下，如公寓中介在未征得业主同意的前提下单方面向租客宣布减免租金等优惠条件，根据合同的相对性，这个承诺不应约束业主，对业主不发生法律效力。减免租金的相应损失可由公寓中介自行承担、或在减免之后对业主进行补贴。

（2）公寓中介如向业主请求减免租客租金，业主有选择同意或者不同意的权利，因此情况在之前已做过讨论，房东减免租金不是必然义务，故中介公司强制要求业主减免租金的行为是不合法的。但如业主自愿减免租金之后，要及时和房客沟通，注意减免租金的去处。近日某中介公司单方面向业主宣布给予房客租金一定程度上的减免，但实际上租客的房租租金照交，最后减免这部分租金流入中介公司的腰包。此行为已涉嫌违法，相关业主和房客要提防此违法行为，避免不必要的损失。

疫情过后可能会有大批房屋租赁合同纠纷出现，本篇文章给大家以专业法律视角从不同角度、立场和应当考虑到受影响的因相关素，较为详细的分析了各种类型的房屋租赁合同在此次疫情期间履行中可能出现的问题，供大家参考。